Kamerainspektion vor Hauskauf: was die Notarin sehen will
Wenn Sie im Rheintal eine Liegenschaft kaufen, lassen Sie das Dach
prüfen, die Elektrik checken, den Heizkessel begutachten. Was fast
nie geprüft wird: die Abwasserleitung unter dem Haus. Dabei ist
das genau der Posten, der nach dem Kauf am häufigsten **fünfstellige
Sanierungskosten** verursacht, weil er Jahrzehnte unsichtbar war.
Warum gerade im Rheintal
Viele Liegenschaften im St. Galler Rheintal stammen aus den 60er bis
80er Jahren. Die Hauptleitungen sind oft aus **Steinzeug oder altem
Beton**, mit Steckmuffen alle 1 bis 2 Meter. Diese Muffen sind die
Schwachstelle: durch die Jahre verschieben sie sich minimal, und durch
jede Ritze wachsen Wurzeln ein. **30 bis 50 Jahre alte Leitungen mit
Wurzeleinwuchs sind hier die Regel, nicht die Ausnahme.**
Wer das vor dem Kauf weiss, kann verhandeln. Wer es nach dem Kauf
herausfindet, zahlt allein.
Was eine Kamerafahrt vor Vertragsunterschrift bringt
Eine Kamerainspektion mit der MiniFlex oder einem grösseren System
fährt durch alle zugänglichen Leitungen, vom Hausanschluss bis zur
Anschlussleitung an den öffentlichen Kanal. Das Ergebnis ist:
- Visuelle Doku, jedes auffällige Stück mit Bild.
- Tiefenangabe in Metern zu jedem Befund, damit später klar ist,
wo gegraben werden müsste.
- Bewertung in drei Stufen: akut (sofortige Massnahme nötig),
mittelfristig (innert 1 bis 3 Jahren beheben), beobachten (alle 2
Jahre Kontrollfahrt reicht).
- Schriftlicher Bericht, den Sie dem Verkäufer und der Notarin
vorlegen können.
Was im Bericht stehen sollte, damit er beim Notar wirkt
Ich sehe oft Berichte von Mitbewerbern, die aus einem A4-Blatt und
drei verwackelten Screenshots bestehen. Das wirkt vor Gericht oder im
Verhandlungsgespräch nicht. Ein brauchbarer Bericht enthält:
- Auftraggeber, Liegenschaft, Datum und Inspektionsumfang
(welche Leitungen, von wo nach wo).
- Schemazeichnung oder Lageplan, damit man weiss, wo gefahren
wurde.
- Pro Befund: laufende Meterangabe ab Schacht, Befundbild, kurze
Beschreibung (z.B. «Wurzeleinwuchs Muffe, Querschnitt um 40 Prozent
reduziert»), Bewertung akut/mittelfristig/beobachten, konkrete
Empfehlung (Spülung, Fräsung, Inliner-Sanierung, Aufgrabung).
- Gesamtfazit und Kostenschätzung für die empfohlenen Massnahmen,
wenn möglich mit Bandbreite.
Ein solcher Bericht ist ein verhandelbares Dokument. Damit
können Sie als Käufer entweder einen Preisnachlass verlangen oder
einen Saniervorbehalt im Kaufvertrag verankern lassen («Verkäufer
trägt die Kosten für die Behebung der akuten Befunde bis zum Betrag
X»). Die Notarin freut sich, weil der Sachverhalt klar dokumentiert
ist.
Was es nicht ist
Eine Kamerafahrt ersetzt keine bauliche Gesamtbegutachtung. Sie
sagt nichts über die Statik, die Feuchtigkeit im Keller oder den
Heizkessel. Aber sie deckt einen Teilbereich ab, der sonst niemand
prüft, und der erfahrungsgemäss bei alten Liegenschaften im Rheintal
Überraschungen birgt.
Wann der Termin am besten ist
- Vor Vertragsunterschrift, nicht danach. Nach der Unterschrift
ist der Befund nur noch dokumentarisch wertvoll, nicht mehr
verhandlungsfähig.
- Idealerweise zusammen mit dem Verkäufer vor Ort, damit es
später keine Diskussion gibt, dass der Befund «manipuliert» sei.
- In der Regel reicht ein halber Tag für ein Einfamilienhaus,
Mehrfamilienhäuser je nach Grösse einen ganzen Tag.
Fazit
Eine Kamerainspektion vor Hauskauf ist im Vergleich zum Kaufpreis ein
geringer Posten, der **regelmässig den fünf- bis zehnfachen Wert an
Verhandlungsposition oder gesparten Sanierungskosten** zurückbringt.
Ich mache diese Fahrten regelmässig im Rheintal, der Bericht ist
spätestens drei Werktage nach dem Termin in Ihrem Briefkasten.
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Bei akutem Notfall: 077 203 20 30 (24/7, ohne Aufpreis).
Mehr zur Kamerainspektion und zum Befund-Bericht: Kamerainspektion.